北京近千座乾隆时期四合院半数沦为大杂院
从乾隆时期的4万个到如今仅存的3000多个，北京的四合院正走向消亡的边缘。为保护四合院，北京首次摸底工作完成，近千个有价值的院落将收录进《北京四合院志》。调查发现，目前大部分的四合院因人口众多，缺乏修缮而破败不堪，还有一些修缮却改作他用的四合院又因为迁走原住居民而缺少市井气息。
藏身胡同深处的四合院酒店
迄今为止对北京四合院收录最全的《北京四合院志》即将出版。通过首次对四合院的大范围摸底，近千个院落将留存史册。遗憾的是，其中一半的四合院已沦为问题颇多的大杂院。该书副主编、市地方志办副主任谭烈飞介绍，此次四合院普查自2011年开始，历时3年、涉及16区县，普查的初衷是对北京现有的3000多个四合院进行摸底，并整理出具有价值的近1000个四合院的平面图、位置图、现状照片和文字记述。由于是首次对四合院摸底，为便于工作，市地方志办和市文物局古建所合作，将摸底的焦点对准历次文物普查所记载的四合院。此外，对四合院的要求也格外严格：院落必须完整，有正房(北房)、东西厢房以及倒座儿房(南房)，外观上一定要保留传统风貌。
谭烈飞说，在摸底过程中，一些占用四合院的单位和个人并不配合，虽然困难不少，但仍发现近百处有价值却没有进入文物普查的四合院。令他印象深刻的一处四合院是北京双合盛啤酒厂创始人郝升堂的故居， 院落保存非常完整，花园假山的太湖石以及乾隆、嘉庆的御笔题字，都是圆明园的旧物。 他说。四合院普查一向薄弱的郊区县此次也有重大发现。谭烈飞说，房山区南窖乡、佛子庄乡新发现的十余个清代古四合院规制严格，保护完好，最大的为四进院落，特别是垂花门的雕工非常精美，很难想象在深山区也有与城里相媲美的四合院。
随着城市的发展，不少四合院在保护性改造中外表虽然保存传统的格局和建筑形式，但建筑内部并非 四梁八柱 这样的传统做法，而是赋予新的特点，对于这样的四合院，《北京四合院志》也进行了收录记述，作为对四合院的一种传承。
北京的四合院按功能分为两大类：居住类和非居住类。通过北青报调查发现，前者除少数私人院落保护较好外，大部分则沦为大杂院，破败不堪，保护前景令人担忧。而在非居住类四合院中，除了单位、学校办公占用外，还有一部分成为博物馆、四合院餐厅和酒店。这些非居住类四合院往往装修精美，但缺少 老北京 原住居民的生活。
成为大杂院的四合院因居民过多，破坏严重而亟待保护;经过保护修缮的四合院改作他用后又因原住居民的缺失而没有了生活的味道。这对矛盾使四合院的保护似乎走进一条死胡同，四合院的总体保护效果也并不理想。据北青报了解，其实关于四合院的保护利用问题，学界一直存在争议。
支持方 鼓励社会力量改造四合院
关于四合院的修缮利用，部分建筑学者认为，相比居民杂居对四合院带来的巨大破坏，在*府资金不足以覆盖全部四合院维护的情况下，由社会力量出资修缮，并加以合理利用的方式并非不可取。
很多人坚持认为四合院应作为文物来保护，不能碰一砖一瓦，这其实是把建筑和文物混为一谈。 古建专家、市文物局古建所所长侯兆年表示，四合院原为农业时代的产物，其原有的材料、结构、功能已不适应现代社会的需要。据他介绍，北京在2008年之前按传统材料修缮的一批四合院并不成功，造价高不说，房屋的节能、保温、采光也无法满足现代化的居住要求。
他认为，只要四合院的风貌没有改变，有时候利用式的保护反而可以效果更好。 鼓励有经济条件的单位或者个人购买四合院，并对四合院采取仿古改造是解决北京四合院保护难题的一条途径。 他称， 这样的仿古改造之后，从外表看四合院整体还是青砖灰瓦，但内部可以使用现代材料，功能上也可以按现代的使用需求。
反对方 四合院保护应该去商业化
著名社会学家、北京大学社会系教授夏学銮并不认可四合院被改造利用的做法。他称，四合院是北京文化的一部分，无论是居民占用或者被*府、商业占用，都可能对四合院的建筑结构和风貌造成破坏。
从表面上来看，似乎被*府占用的四合院，保护的状况还不错。 但他坚持，*府应该请出四合院，恢复四合院原貌，并将四合院用于可进行参观的公益用途。而对于被改造成为旅馆、餐厅等商业用途的四合院，夏学銮坦言： 商用的破坏力度更大，就像以前星巴克在故宫里卖咖啡一样，这些做法都是不合适的。
市场 最贵四合院市价早已过亿
作为稀缺资源，独具特色的四合院近几年受到买家的追捧。特别是北京市在2009年出台鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》之后，四合院的价格连年上涨，最贵的四合院早已过亿。
在平安大街一处四合院销售中介看到，窗户上贴着十几个四合院的销售资料，售价都在千万以上。以西四七条一个占地260平米的四合院为例，售价2400万，换算下来每平米的价格接近10万元。
谁在购买如此天价的四合院?销售中介张经理说，这些客户的身份都是保密的，这让四合院的买家显得更为神秘。据北青报向一位业内人士了解，购买四合院的群体有外国人、港台人士、国内的商人、影视明星等。 一个客户从买四合院到内部装修，前后花了2个亿。 该业内人士说。
公开报道的一些信息显示：什刹海地区的鸦儿胡同有一处临湖的四合院，为俄罗斯石油富豪以1.1亿元购得;北池子大街中段一处250平米的深宅大院，为传媒大亨默多克2004年以总价约1000万元买下，如今该四合院已身价过亿;已故全国*协副主席、香港知名人士霍英东上世纪80年代在国家大剧院附近购入的一处四合院，当时几百万元人民币的价格也已过亿。
那么什么样的四合院可以出售?动辄千万、上亿的售价又是怎么定出来的?销售中介的张经理告诉，只要四合院产权清晰，证件齐全就可出售。至于定价，完全依据四合院的地理位置和面积的大小。另据一位业内人士透露，虽然官方没有对外发布可上市交易的四合院数量，但据他掌握的情况，北京现有的3000多处四合院中，属于私产、能够交易的不足10%，这也是四合院价格不断上涨的一个原因。